当房地产行业从增量扩张步入存量博弈的新周期，头部房企的生存法则正在经历深刻重塑。4月29日，招商蛇口披露2026年一季报：营业收入236.67亿元，同比增长15.74%，归属于上市公司股东的净利润0.39亿元，同比减少91%。在行业普遍为盈利挣扎的当下，这份"营收微增、利润探底"的成绩单，看似寒意凛冽，却暗藏结构性转机。
2025年，是中国房地产市场持续深度调整的第三个年头。行业整体需求正从“总量扩张”转向“总量收缩、结构分化”，几乎所有房企都在经历一场前所未有的压力测试。回顾全年，招商蛇口交出了一份沉甸甸的成绩单：2025年全年营业收入1547.28亿元，同比下降13.53%；归属于上市公司股东的净利润10.24亿元，同比下降74.65%。 数字背后，是行业项目结转规模下降、计提减值以及投资收益减少的普遍困境。
然而，如果只盯着下滑的利润表，我们可能会错过更重要的信号：在行业寒冬中，这家央企地产巨头展现出的惊人韧性、清晰的转型路径以及比黄金更珍贵的财务安全垫。
这不仅仅是一份年报，更是一份关于头部企业如何穿越地产周期的“生存指南”。
韧性答卷：现金流稳健，行业排名逆势晋升
2025年的中国房地产市场，用“寒意刺骨”来形容并不为过。需求收缩、价格承压、房企暴雷声不时传来。在这样的环境下，任何企业想要“独善其身”都异常艰难。招商蛇口的业绩同比下滑，正是这种行业性调整的直接映射。
但真正的强者，不在于顺境中能跑多快，而在于逆境中能站多稳。
尽管利润承压，招商蛇口的核心经营指标却展现出了强大的韧性。2025年，公司全年实现经营活动现金流量净额96.93亿元，期末货币资金余额高达861.27亿元。在行业普遍为现金流挣扎的当下，保持近百亿的经营性现金净流入，犹如寒冬中的一股暖流。
销售端，公司的行业头部地位依然稳固。2025年，招商蛇口累计实现签约销售金额1960.09亿元，签约销售面积716.12万平方米，行业整体排名提升一位至第四名。
“行业在洗牌，但好的产品和服务永远有市场。”这正是招商蛇口在寒冬中依然能守住基本盘的底层逻辑。
战略聚焦：做“核心城市专家”，而非"全域扩张者"
面对“总量收缩、结构分化”的新格局，全面扩张的时代已经终结。招商蛇口的应对策略清晰而坚定：聚焦核心城市，聚焦好房子。
董事长朱文凯在业绩会上明确表示：“2026年公司将坚守核心城市布局战略，聚焦‘好房子’产品升级，摒弃盲目规模扩张，坚定追求有质量、有回款的可持续增长。”
这一战略在2025年已得到坚决执行。公司坚持“以销定投、精挑细选”的投资策略，将有限的资源集中投放在市场需求相对稳健、安全边际更高的核心一二线城市。在上海、深圳、成都、西安、长沙、南京等10个城市进入销售前三，全国重点30城中有15个进入当地前五；并且2025年，公司在“核心10城”的投资占比接近90%，其中在一线城市的投资占比63%，比上年进一步提升。种种这些，正是两个聚焦战略成效的直观体现。
在产品力上，招商蛇口持续精雕细琢“玺、序、揽阅、天青”等产品线，并积极响应“好房子”政策要求，研发打造具有招商特色的好房子体系。公司编制的《招商蛇口好房子品质标准》，涵盖7大维度、28个场景模块和485项技术细节，并在全国20余个标杆项目中实现规模化落地。
当行业从“有没有”转向“好不好”，产品力就是最好的护城河。
第二曲线：运营与服务业务持续崛起
若仅将招商蛇口视为传统开发商，那就大错特错了。
公司的转型早已悄然进行，并开始结出果实。2025年，在开发业务承压背景之下，公司的“第二曲线”业务——资产运营和物业服务，呈现出稳健的增长态势。
资产运营方面，公司管理范围内持有物业全口径收入76.3亿元，同比增长2.2%。全年新入市29个项目，总建面177万平方米，聚焦核心城市核心业态；并在上海、杭州、成都、深圳等核心城市新增轻资产管理面积约82.8万平方米。分业态看，集中商业在营项目54个，开业三年以上项目出租率93%，全年集中商业运营收入为19.6亿元；产业园在营面积312万平方米，开业三年以上项目报告期末出租率88%，运营收入13亿元，连续七年蝉联“中国产业园区运营商TOP50”第一名；公寓已开业面积175万平方米，开业1年以上精品公寓出租率达93%，运营收入14亿元。
物业服务方面，招商积余作为招商蛇口旗下物业服务和轻资产运营服务平台，凭借“一心三力八要”服务理念，首次跻身“2025中国物业服务力百强企业TOP3”。2025年实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%；实现归母净利润6.55亿元，剔除一次性影响后同比增长8.30%。截至2025年底，招商积余管理面积达3.77亿平方米，全年第三方新签年度合同额同比增长13%。
“开发业务决定今天能走多快，运营和服务业务决定明天能走多远。运营与服务业务的稳健增长，正在让招商蛇口摆脱对单一开发业务的依赖，构建更加均衡、抗风险能力更强的业务结构。
REITs扩募：产园与租赁住房REITs双扩募打通资本循环新曲线
时隔一年，蛇口产园REIT二次扩募自前次公告后再度亮相。根据公司《关于开展博时蛇口产园REIT第二次扩募并新购入不动产项目的公告》，二次扩募事项已通过公司董事会审议。
本次拟购入的基础设施项目共两个：一为位于光明科技园的产业园区项目，包含研发办公、研发厂房、配套宿舍等多资产类型，且资产与首次扩募的“光明加速器二期项目”紧临；二为南油项目，为位于深圳前海的仓储物流资产。这二者共同构成了蛇口产园REIT本次扩募的关键亮点——它将成为市场首单“混包资产”扩募的REITs，即产业园+仓储物流两类资产打包入池。资产的注入，兼顾了规模和业态双重层面的提升，对基金资产组合的分散化无疑有所助益，也能为产品在现金流、收益率方面带来更高稳定性。
此外，招商蛇口曾于4月16日披露了《关于筹划招商基金招商蛇口租赁住房REIT新购入基础设施项目的提示性公告》，其旗下的蛇口租赁住房REIT也即将启动扩募并新购入招商桃花园六期的8栋公共租赁住房。
无论是蛇口产园REIT作为国内市场首单完成两次扩募的REITs、首单混包扩募REITs，还是租赁住房REIT的全新扩募，招商蛇口构建“开发-运营-资本化-再投资”的良性循环，开拓新业务增长曲线的战略落地，“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式表现都值得期待。
财务底盘：稳健性堪比“定海神针”
在房地产行业，财务安全是生存的底线，更是发展的基石。招商蛇口最让市场放心的，或许正是其堪比“定海神针”的财务稳健性。
公司的“三道红线”指标持续保持绿档：年末剔除预收款的资产负债率64.17%，净负债率72.46%，现金短债比1.19。在行业风险频发的当下，这一财务安全垫显得尤为珍贵。
债务管理方面，公司积极落实房地产融资新模式要求，实现120亿元存量永续债全面清零，落地经营性物业贷款141亿元，债务结构显著优化。
融资成本更是体现了公司的信用优势。2025年，公司新增公开市场融资179.4亿元，票面利率均处于同期行业内最低区间；年末综合资金成本降至2.74%，较年初下降25BP，继续保持行业领先水平。低融资成本不仅降低了财务费用，更在行业下行期为公司提供了宝贵的腾挪空间。
对股东的回报，招商蛇口也毫不含糊。2025年度，公司拟现金分红4.61亿元，占归母净利润45%；上市以来累计现金分红为394.58亿元。在行业困难时期仍坚持高比例分红，体现了公司对股东的责任与对未来现金流的信心。
此外值得一提的是，公司2025年在ESG持续发力，展现出了超越财务数据的央企担当。截至2025年底，公司MSCI ESG评级维持A级(A股房地产行业的最高评级)，并在国证、华证等中资ESG评级中位居行业领先水平。
战略定力：穿越周期的“导航仪”
面对行业的深度调整，迷茫与摇摆是许多企业的常态。但招商蛇口展现出了难得的战略定力。
招商蛇口在2025年度业绩会上系统阐述了公司的四大核心竞争优势：一是百年招商局的背景和支持；二是清晰坚定的战略和执行；三是稳健的财务管控；四是全链条的综合开发能力。这四大优势构筑起公司的发展壁垒，成为抵御行业波动、实现长期稳健发展的核心支撑。
面向“十五五”，招商蛇口将持续贯彻并优化“133341”战略体系，确立了“稳固行业五强，成为中国领先的地产园区综合开发运营服务商”的战略目标。公司将围绕“开发业务、资产运营、物业服务”三类业务，通过“精准投资、产品升级、运营增值、资产盘活”四个抓手，推动组织优化，奋力实现高质量发展。
2026年，公司的经营思路清晰务实：围绕经营提质、改革提效、资产减重和债务减负开展相关工作。开发业务加快提质去化，资产运营强特色抓盘活，物业服务拓市场提质效，大步迈向轻装简行、韧性向前的高质量发展之路。
“在正确的方向上坚持，比在错误的道路上狂奔更重要。”招商蛇口的战略定力，正是在行业迷雾中指引前行的“导航仪”。
结语：韧性，是穿越周期最硬的底气
回顾招商蛇口的2025年，我们看到的不只是一组财务数据，更是一家头部企业在行业巨变中的坚守与转型。
当传统地产红利消退，招商蛇口没有选择“躺平”，而是主动拥抱变化：聚焦核心城市，打磨好产品；大力发展运营与服务，构建第二增长曲线；坚守财务纪律，筑牢安全底线；保持战略定力，坚定转型方向。
这些举措短期内或许会牺牲部分规模和利润，但长期看，却是在为招商蛇口未来的可持续发展打下坚实基础。
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